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Freitag, 13. April 2012

Immobilientipp: Mein oder Dein

Im Verkaufsprozess einer Eigentumswohnung wird oft die Frage gestellt: Wem gehört die aufgelaufene Instandhaltungsrücklage, die im Rahmen des Hausgeldes über die Jahre einbezahlt wurde? Dem Wohnungseigentümer bzw. Verkäufer? Kann sie neben dem Kaufpreis zusätzlich vom Käufer verlangt werden?
Instandhaltungsrücklage, wem gehört sie?
Grundsätzlich gehört die Instandhaltungsrücklage nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer, sondern der Eigentümergemeinschaft. Sie ist Gemeinschaftseigentum. Mit dem Verkauf geht der angesparte Betrag mit dem Gemeinschaftseigentum auf den Käufer über. Somit hat der einzelne Eigentümer/Verkäufer auch kein Recht auf Auszahlung.
Es darf bei dieser Frage aber nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Instandhaltungsrücklage einem Zweck dient, u.a. den „Gebrauch“ (Abnutzungen) des Gebäudes auszugleichen bzw. instand zu setzen. Ein „Gebrauch“, den der Eigentümer mit zu verantworten hat.
Aber gerade bei Wohnungsanlagen, die Instandhaltungsmaßnahmen notwendig erscheinen lassen, kann eine hohe Rücklage ein sehr wichtiges Verkaufsargument sein.
Am Ende bleibt es dem Verkäufer unbenommen, den Kaufpreis zu verlangen, den er „unterm Strich“ erzielen möchte. Unabhängig davon, wie sich der Kaufpreis aus seiner Sicht zusammensetzt, am Ende muss der Käufer diesen Betrag bezahlen wollen.

Mittwoch, 4. April 2012

Immobilientipp: Ein Quadratmeter ist nicht immer ein Quadratmeter

Der Satz lautet eigentlich „Ein Quadratmeter bleibt immer ein Quadratmeter“ und wird dem Banker Hermann Josef Abs zugeschrieben, der schon vor dem Zweiten Weltkrieg mit diesem Satz die Wertbeständigkeit von Immobilienanlagen unterstreichen wollte.

DIE WELT sah sich jedoch vor einiger Zeit veranlasst, diesen Satz umzuformulieren und die unterschiedlichen Berechnungsmethoden in der Immobilienwirtschaft, die oft für Verwirrung sorgen, aufzuzeigen. 

Gerade bei der Frage nach der Rendite werden oft unterschiedliche Werte genannt.

Gebräuchlich in Deutschland ist der Multiplikator. Hier wird schlicht der Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete dividiert. Der Kehrwert ist die sogenannte BRUTTOMIETRENDITE. Eine Bruttomietrendite von 5 Prozent entspricht einem Multiplikator von 20.

Um die wahre Rendite einer Immobilie zu erhalten, müssen noch vor der Berechnung zwei Elemente einbezogen werden. Die Jahresnettokaltmiete muss um die nicht auf die Mieter umlegbaren Kosten (idR Verwaltung, Instandhaltung usw.) reduziert und der Kaufpreis um die Erwerbskosten erhöht werden. Die sich hieraus ergebende Rendite ist die NETTOMIETRENDITE.