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Freitag, 16. Januar 2015

Neuer Wohnungsmarktbericht der Frankfurter Immobilienbörse in der IHK (Ffm,HTK,MTK)

Quelle: IHK, Januar 2015

Durch die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien im Bezirk der IHK Frankfurt am Main konnten auch im Jahr 2014 vielerorts wieder steigende Preise für Wohneigentum registriert werden. Nach wie vor liegt der Schwerpunkt der Preissteigerungen in den innerstädtischen Quartieren Frankfurts und in den beliebten Lagen des Vordertaunus, beispielsweise in Bad Homburg, Königstein, Kronberg, Oberursel, Bad Soden, Kelkheim und Hofheim. Gründe für diesen Inhaltenden
Boom beim Wohnungseigentum sind die niedrigen Zinsen und die Suche vieler Investoren nach beständigen Wertanlagen. Dies beflügelt vor allem die Nachfrage nach Renditeobjekten.

Die Mieten im IHK-Bezirk sind im Jahr 2014 deutlich langsamer gestiegen als die Preise für Wohneigentum, vielerorts blieben sie auch konstant. Die jährliche Befragung der Mitglieder der Frankfurter Immobilienbörse bei der IHK Frankfurt am Main lässt für das Jahr 2015 stabile Umsätze in allen Segmenten des Wohnungsmarktes erwarten. Positiv bleibt die Entwicklung der Einwohnerzahlen, insbesondere in Frankfurt am Main und in den an Frankfurt angrenzenden Gemeinden des IHK-Bezirks. Die mit dem Bevölkerungszuwachs einhergehende Nachfrage nach Wohnraum stellt die Region .. FrankfurtRheinMain insgesamt vor große Herausforderungen. Um die Attraktivität der Region als Wohn- und Arbeitsort zu erhalten, gilt es, die in den vergangenen Jahren begonnenen Anstrengungen zur Entlastung des Wohnimmobilienmarktes weiter zu intensivieren und den notwendigen Ausbau der Verkehrsinfrastruktur zu beschleunigen.

Download Wohnungsmarktbericht (PDF) (in den nächsten Tagen online)

MIETWOHNUNGEN

Die Befragung der Mitglieder der Frankfurter Immobilienbörse ergab, dass auch in 2014 in einigen Frankfurter Stadtteilen wieder ein leichter Anstieg der Mietpreise festgestellt werden konnte.
Neben den bevorzugten Wohnlagen Altstadt, Innenstadt, Bahnhofsviertel, Bockenheim, Bornheim, Nordend und Sachsenhausen wurden im zurückliegenden Jahr auch in den Stadtteilen Europaviertel,
Rödelheim, Fechenheim und in einigen westlichen Frankfurter Stadtteilen höhere Schwerpunktmietenregistriert. Im Gutleut- und Gallusviertel, auf dem Riedberg und im Ostend konnten sowohl in der Spitze als auch im Schwerpunkt höhere Mietpreise festgestellt werden. Es ist aber festzuhalten, dass die Mieten in zahlreichen anderen Frankfurter Stadtteilen weitgehend stabil blieben. Dies trifft vor allem auf die weniger stark nachgefragten Stadtteile in größerer Entfernung zur Innenstadt zu.
In Frankfurt werden für Wohnungen mit mittlerer bis guter Ausstattungsqualität nach wie vor Mietpreise zwischen 7,00 und 16,50 Euro pro Quadratmeter erzielt. Je nach Ausstattungsqualität und Lage werden diese Preisspannen im Westend und in ausgesuchten Einzelfällen wieder deutlich überschritten.
In den Landkreisen beginnen die Mietpreise bei 4,00 Euro pro Quadratmeter in einzelnen Gemeinden des hinteren Hochtaunuskreises und reichen bis zu 13,00 Euro pro Quadratmeter in Bad Homburg, Oberursel, Kronberg, Königstein und Bad Soden. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Mieten relativ konstant geblieben. In einzelnen Gemeinden des Main-Taunus-Kreises, zum Beispiel in Hofheim und Kelkheim, wurde eine geringfügige Mietpreissteigerung im Bereich der Schwerpunktmiete beobachtet.
Die Nachfrage nach Mietwohnungen, vor allem in Frankfurt am Main sowie in den bevorzugten Kernstadtlagen des Main-Taunus- und Hochtaunuskreises, bleibt nach wie vor sehr hoch. Wie schon in den Vorjahren, steht der hohen Nachfrage im unteren Preissegment häufig kein ausreichendes Angebot gegenüber.

EIGENTUMSWOHNUNGEN

Beim Verkauf von Eigentumswohnungen sind sowohl in Frankfurt am Main als auch im Vordertaunus Preissteigerungen zu verzeichnen. Die Nachfrage nach Wohneigentum, insbesondere als Kapitalanlage, bleibt ungebrochen. Das Angebot kann diese Nachfrage in vielen Gemeinden und Stadtteilen nach wie vor nicht bedienen. Gleiches gilt für die Nachfrage nach Premium-Wohnungen in den bevorzugten Frankfurter Stadtteilen.
Im Stadtgebiet von Frankfurt am Main werden für Eigentumswohnungen Kaufpreise von bis zu 6.900 Euro pro Quadratmeter erzielt. Im Westend werden für Neubauwohnungen im gehobenen Segment auch Verkaufspreise von über 10.000 Euro pro Quadratmeter erreicht. Für Spitzenimmobilien werden in Einzelfällen aber auch in anderen Stadtteilen solche Preise erreicht. Wiederverkaufspreise für Wohnungen mit einfacher Ausstattungsqualität beginnen in den Frankfurter Randlagen bei etwa 1.000 Euro pro Quadratmeter.
In den Landkreisen liegen die Preise für Eigentumswohnungen in der Regel zwischen 800 und 3.900 Euro pro Quadratmeter. Für Neubauwohnungen im Vordertaunus können aber auch höhere Preise erzielt werden. Bei den im Marktbericht angegebenen Preisspannen für Eigentumswohnungen werden sowohl Neubauten als auch Bestandsimmobilien berücksichtigt, jeweils mit durchschnittlicher Ausstattung. Hochpreisige Spitzenimmobilien werden nicht berücksichtigt. Um ein realistisches Bild des Marktes zu gewährleisten, werden bei der Preisfindung auch Immobilien aufgenommen, die im vergangenen Jahr nicht am Markt gehandelt wurden, aber typisch für die einzelnen Stadtteile sind.

REIHENHÄUSER UND DOPPELHAUSHÄLFTEN

Für Reihenhäuser und Doppelhaushälften werden in Frankfurt am Main Preise zwischen 150.000 und 725.000 Euro erzielt, abhängig von Größe und Lage der Immobilie. In den Spitzenlagen des Nordends und von Bockenheim, besonders im Holzhausenviertel und im Diplomatenviertel, können für Reihenhäuser und Doppelhaushälften auch deutlich höhere Preise erreicht werden. In den Landkreisen liegen die Preise in der Regel zwischen 90.000 und 560.000 Euro. Die große Preisspanne ergibt sich dadurch, dass in die Betrachtung der Preisstruktur auch Gebäude mit einfacherer Ausstattungsqualität und hohem Sanierungsaufwand einbezogen werden. Aufgrund des begrenzten Angebotes können im Neubausegment auch hier höhere Verkaufspreise erzielt werden.

FREISTEHENDE EINFAMILIENHÄUSER UND GRÖSSERE DOPPELHAUSHÄLFTEN

Im Segment der freistehenden Einfamilienhäuser und größeren Doppelhaushälften ergeben sich für Frankfurt am Main Preise zwischen 170.000 und 1.350.000 Euro, in den Landkreisen Preise zwischen 95.000 und 1.500.000 Euro. Die Preisspanne ist auch in diesem Marktsegment sehr breit gefächert und nach oben nicht limitiert. Daher können für Spitzenimmobilien in Frankfurt und in den Landkreisen auch deutlich höhere Preise aufgerufen werden. Im oberen Preissegment liegt unverändert der Vordertaunus, deutlich niedrigere Kaufpreise werden in den nicht optimal angebundenen Taunusgemeinden erzielt.

BAUGRUNDSTÜCKE
Die Nachfrage nach Baugrundstücken in präferierten Lagen mit guter Infrastruktur und Anbindung ist unverändert hoch. Im Vergleich zum Vorjahr konnten daher in einigen Gemeinden höhere Preise registriert werden, unter anderem in Bad Soden, Bad Homburg, Friedrichsdorf, Königstein, Kronberg und Oberursel. In den Landkreisen reicht die Preisspanne von 80 Euro in Weilrod und bis zu 1.100 Euro pro Quadratmeter in Bad Homburg. Die Quadratmeterpreise von Baugrundstücken für den Mietwohnungsbau sind sehr unterschiedlich, da sie vom Verhältnis der baurechtlich zu realisierenden Wohnfläche zur Grundstücksfläche abhängen. Im Durchschnitt wurden für Baugrundstücke in guten Lagen Preise von 500 Euro pro Quadratmeter realisierbarer Wohnfläche vereinbart und in Spitzenlagen entsprechend mehr.

RENDITEOBJEKTE

Die Nachfrage nach Renditeobjekten im Wohnbereich ist weiterhin sehr hoch, private und institutionelle Investoren setzen auf Investitionen in Wohnimmobilien als beständige Wertanlage. Dieser hohen Nachfrage steht ein deutlich zu geringes Angebot gegenüber. Dies führte vor allem in den stark nachgefragten Frankfurter Stadtteilen zu Steigerungen der Kaufpreise, die im Bereich des 12- bis 25-fachen der Netto-Jahreskaltmiete liegen. Im Westend liegen sie teilweise auch beim bis zu 30-fachen der Netto-Jahreskaltmiete, in Einzelfällen darüber. In den Landkreisen liegen die Kaufpreise im Bereich des 9- bis 19-fachen der Netto-Jahreskaltmiete. Bestimmt werden die Multiplikatoren durch die jeweilige Einstiegs- bzw. Bestandsmiete bei Erwerb.

FAZIT

In der von der Frankfurter Immobilienbörse im Oktober 2014 durchgeführten Untersuchung des Wohnimmobilienmarktes im Bezirk der IHK Frankfurt am Main wurde der Trend der Vorjahre bestätigt. Die konstant hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien führt zu einem erheblichen Nachfrageüberhang in nahezu allen Segmenten des Wohnimmobilienmarktes. Vor allem in den innerstädtischen Bezirken Frankfurts und in den begehrten Wohnlagen des Vordertaunus sind dadurch weiterhin steigende Preise zu verzeichnen. Dabei ist festzustellen, dass die Preise für Wohneigentum schneller steigen als die Mieten. Diese Entwicklung wird durch das noch immer relativ niedrige Zinsniveau gefördert, das nach wie vor einen guten Einstieg in Immobilieninvestitionen ermöglicht. Die Mitglieder der Frankfurter Immobilienbörse teilen aber auch die Meinung, dass mittlerweile ein gewisser Höchststand bei den Preisen für Wohnimmobilien im IHK-Bezirk erreicht ist.
Die sehr unterschiedlichen Lagequalitäten, Infrastrukturausstattungen und Entfernungen zum Oberzentrum Frankfurt und zum Flughafen lassen sich deutlich an den ermittelten Marktdaten ablesen. Es bleibt dabei, dass sich vor allem die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr, die soziale Infrastruktur (beispielsweise Kindergärten, Schulen, Ärzteversorgung) sowie die vorhandenen Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf erheblich auf die Nachfrage und somit auf diePreisgestaltung auswirken.
Es bleibt weiterhin eine der größten Herausforderungen im IHK-Bezirk Frankfurt am Main, eine angemessene Wohnraumversorgung für Fachkräfte mit beruflichem Abschluss und Haushalte mit geringen bis mittleren Einkommen zu ermöglichen. Geeignete Wohnraumangebote sind ein zentraler Faktor im Wettbewerb der Metropolregionen um die dringend benötigten Fachkräfte. Insbesondere Investitionen in den Geschosswohnungsbau entlang der zentralen Achsen des öffentlichen Personennahverkehrs können dazu beitragen, die Wohnraumsituation zu verbessern. Darüber hinaus bedarf es aber auch eines Ausbaus der Verkehrsinfrastruktur, um die Anbindung der einzelnen Gemeinden innerhalb der Region und die Mobilität der Bewohner zu verbessern. Beispielhaft hierfür ist die Regionaltangente West, die für den IHK-Bezirk Frankfurt am Main von entscheidender Bedeutung ist und einen wichtigen Beitrag zur Verbesserung der Vernetzung des öffentlichen Personennahverkehrs in der Region FrankfurtRheinMain leisten kann.

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